美国关于房地产泡沫的解决方案仍然悬而未决

译自基督教科学箴言报

到目前为止，当选总统巴拉克奥巴马还没有针对上任后将如何解决地产市场的泡沫问题而发表讲话。

经济学家约瑟夫乔克对于奥巴马先生如此不情愿说出一个解决方案的情况深表同情。 这位来自费城宾夕法尼亚大学霍顿学院的地产与金融教授说道：“当你看着眼前所面对的困难规模的时候，其困难程度足以让你大吃一惊了”。

全美共有8000万所独立式住宅。 其中10%的住宅都存在某种程度的财务麻烦。 乔克先生估计随着经济持续的走弱，更多的房子将陷入财务危机，而这一数字也将上升到1000万。

他猜测或许到了1月或2月份奥巴马将针对高达万亿美元的房地产危机提出一个建议的救援方案。

基本问题是近几十年来产生的房屋价格泡沫已经破灭并在持续收缩中。 华盛顿经济和政策研究中心联合执行官迪恩贝克计算认为美国住宅整体来看目前的市值仍然贵了8万亿美元。 他希望在房屋兴建已严重过剩的一些区域这个泡沫可以加速破灭。

贝克先生解释道，在泡沫市场中当前价位上的住房供给已经远远的超过了所需求的量。 重建稳定市场的的方法就是让价格回归到一个和需求相匹配的水平。 支持当前泡沫化市场的地区主要是位于西海岸，佛罗里达，华盛顿特区东北部的东海岸，这些地区现有房屋的持有者们寄希望于持有现有房产到下一轮经济上涨，利率提升的时候再卖给新的买家，从而成功转嫁现有的损失。

贝克和久克都不赞成关于报道的财政部一项利用房利美和房地美（现均为国有公司）财务力量重新激活房地产市场的计划。该计划将鼓励银行开展传统的30年固定利率低至4.5%的抵押贷款业务。 乔克说道如果衰退继续加深，更多的人在失去工作同时也将开始拖欠他们的贷款。财政部的这个救助计划对于政府来说将十分的昂贵，可能将造成多达70亿至150亿美元的损失。 最终这些损失都要由纳税人来承担。

作为替代方案，贝克建议这些强大的政府作为担保人的企业（房利美，房地美和美国政府国民抵押贷款协会）应该拒绝在现有的泡沫化的价格上进行住宅贷款业务。 这就可以使得价格迅速下降到一个“趋势水平”，并且可以将借贷资金转向那些没有泡沫的地区，例如中西部，这也就避免了广泛的螺旋式下降的可能。

贝克把这个解决方案看作一种“严酷的爱”，这使得房屋所有者们可以更快的认清他们实际在面对的财务形势。 他认为存在泡沫地区的房价应该再下降20到30个百分点。

来自住宅市场的最新消息并不能让人受到鼓舞。 第三季度创纪录的产生了多大135万所住宅进入回赎权取消程序，这一数字比今年早些时候增加了76%。 贷款信用不佳的房主数量比例则在一年前的5.6%的基础上又增加了7个百分点。

TransUnion.com估计按揭贷款拖欠率（逾期还款60日及以上）比2007年同期上涨了54%。该公司顾问吉斯卡森认为这一比率在2009年还会继续上升。

一家丹佛的基础管理和住宅评估公司在整合计算了财产服务费用后发现10月份全国房价平均与9月份相比下降了1.7%，比去年同期下降了12.9%。 在太平洋沿岸地区房价已下跌了20%。

乔克继续补充道：“房产危机为重新审视现有的联邦住房政策提供了一个机遇”。 他和哈佛大学经济学家爱德华格里斯在写给美国企业学院（一家华盛顿的智囊机构）的新书“重新审视联邦住宅政策：如何使房屋供给充足并负担得起”中共同批判了这些现有的政策。 同上

联邦政府提供像减税，降低贷款利率这类补贴政策鼓励人们购买住宅，并使得房价对于穷人和中产阶级变得负担得起。 乔克认为这是一个“可笑的目标”，并指出这些政策在当前的危机中并没有很好的起到作用。

两位经济学家希望看到消减政府补贴并兴建低收入住宅的情况。 相反，这些钱应该用来资助更多的第8项住房凭证。 这些凭证使得穷人有能力租赁或购买自己的住宅并且还有机会搬到更经济和生机勃勃的地区生活。

此外，两位学者还强烈要求分区逐步缩减抵押贷款上限的限定（当前标准为100万美元）到30万美元，并采取其他措施抑制新房的建设。 相对于限制性分区法实施区域，增加的总收入应被引导入其他地区进行新房的兴建。

贝克建议面临回赎权取消的屋主应该可以获得以市场价格承租他们房屋20或30年的权利。 如果租赁价格低于房屋的每月按揭借款额，则接待人将吸收这其中的损失。 房屋随继续被占用，但是毕竟能阻止危机向周边的恶化。

这些想法都表明奥巴马在住房政策上有着多种选择。 不幸的是，没有一种选择是代价小还简单易行的。